| DECRETO 1787 QUE REGLAMENTA EL LEASING
HABITACIONAL
Bogotá, 8 jun (SNE). El siguiente es el texto del Decreto
número 1787 del 3 de junio de 2004, por medio del cual se
reglamentan las operaciones de leasing habitacional previstas en
el artículo 1° de la Ley 795 de 2003.
“EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA
DE COLOMBIA
En ejercicio de sus facultades constitucionales
y legales, en especial las que le otorgan los numerales 11 y
25 del artículo
189 de la Constitución Política, el literal n, numeral
1 del artículo 7 del Estatuto Orgánico del Sistema
Financiero modificado por el artículo 1 de la Ley 795 de
2003 y el literal f), numeral 1 del artículo 48 del Estatuto
Orgánico del Sistema Financiero.
DECRETA:
CAPITULO PRIMERO
AUTORIZACIÓN PARA REALIZAR OPERACIONES DE LEASING HABITACIONAL
Y MODALIDADES
Artículo 1. Autorización. De acuerdo con el artículo
1 de la Ley 795 de 2003, por el cual se adiciona el literal n)
al numeral 1 del artículo 7 del Estatuto Orgánico
del Sistema Financiero, los establecimientos bancarios se encuentran
facultados para realizar operaciones de leasing habitacional destinadas
a la adquisición de vivienda, en la modalidad de leasing
habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar
y en la modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición
de vivienda no familiar. De igual forma, de conformidad con el
régimen general, estas operaciones de leasing también
podrán ser realizadas por las compañías de
financiamiento comercial.
Parágrafo. Cada vez que en el presente decreto se haga
referencia a “entidades autorizadas” se entenderá que
se refiere a los establecimientos bancarios y a las compañías
de financiamiento comercial, entidades autorizadas para la realización
de operaciones de leasing habitacional en los términos del
presente decreto.
Artículo 2. Modalidad de leasing habitacional destinado
a la adquisición de vivienda familiar. Se entiende por operación
de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda
familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una
entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble
para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su
núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico,
durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye
a su propietario o se transfiere al locatario, si éste último
decide ejercer una opción de adquisición pactada
a su favor y paga su valor.
A las operaciones y contratos de leasing
habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar le serán aplicables
las reglas previstas en los numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y en
el parágrafo del artículo 17 de la Ley 546 de 1999,
los literales b) y c) del artículo 1 del decreto 145 de
2000 y lo previsto el capítulo 3 del presente decreto.
Artículo 3. Modalidad de leasing habitacional destinado
a la adquisición de vivienda no familiar. Se entiende por
operación de leasing habitacional destinado a la adquisición
de vivienda no familiar, el contrato de leasing financiero mediante
el cual una parte denominada entidad autorizada entrega a un locatario
la tenencia de una vivienda, a cambio del pago de un canon periódico,
durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye
a su propietario o se transfiere al locatario, si éste último
decide ejercer una opción de adquisición pactada
a su favor y paga su valor.
Las operaciones y contratos de leasing
habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar se regirán
por las estipulaciones que pacten las partes en el contrato y por
lo previsto en el capítulo 3 del presente decreto.
CAPITULO SEGUNDO
REGLAS DEL LEASING HABITACIONAL DESTINADO A LA ADQUISICIÓN
DE VIVIENDA FAMILIAR
Artículo 4. Reglas del leasing habitacional destinado a
la adquisición de vivienda familiar. Las operaciones de
leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda
familiar se sujetarán a las siguientes reglas:
El locatario deberá habitar el inmueble entregado en leasing
destinado a la adquisición de vivienda familiar.
Los contratos de leasing habitacional deben
contemplar una opción
de adquisición a favor del locatario.
Los límites al costo financiero atenderán los mismos
principios aplicables a los créditos individuales de vivienda
que se establecen en la Ley 546 de 1999.
El valor de ejercicio de la opción de adquisición
no podrá ser superior al 30% del valor comercial del bien,
en pesos o en unidades de valor real UVR, al momento de la celebración
del contrato de leasing habitacional. Este límite no operará cuando
se trate de operaciones de leasing habitacional cuya finalidad
sea lograr acuerdos de cartera o de normalización de créditos
de vivienda.
El locatario podrá ceder el contrato de leasing habitacional,
mediante autorización expresa y escrita de la entidad autorizada,
quien previo a su otorgamiento, deberá haber estudiado al
futuro locatario para determinar su capacidad para el cumplimiento
de las obligaciones del contrato.
La entidad autorizada podrá ceder el contrato de leasing
habitacional a otra entidad autorizada para la realización
de este tipo de operación, sin necesidad de aceptación
del locatario. En este caso, la entidad autorizada informará por
escrito al locatario el nombre de la entidad a la cual se ha cedido
el contrato y la fecha a partir de la cual la cesión se
hizo efectiva.
El locatario podrá ceder a un tercero su derecho a ejercer
la opción de adquisición, la cual solo producirá efectos
hasta tanto sea aceptada por la entidad autorizada.
La entidad autorizada podrá exigir al locatario las garantías
que a su juicio considere necesarias para garantizar el cumplimiento
de las obligaciones derivadas del contrato. Dichas garantías
tendrán los mismos efectos de una cláusula penal.
Los contratos de leasing habitacional podrán
pactarse en moneda legal o en unidades de valor real UVR.
Los contratos de leasing habitacional deberán
celebrarse por escrito.
Al inicio del contrato, la entidad autorizada
deberá entregar
al locatario el bien inmueble libre de gravámenes y a paz
y salvo por concepto de impuestos, servicios públicos y
administración.
Artículo 5. Sistemas de pago del leasing habitacional destinado
a la adquisición de vivienda familiar. Los sistemas de pago
deberán sujetarse a las condiciones que establezca la Superintendencia
Bancaria dentro del marco de sus facultades legales.
Artículo 6. Cánones Extraordinarios. Los cánones
extraordinarios se reflejarán en el contrato de leasing
habitacional de la siguiente forma, a elección del locatario:
Un menor valor de los cánones.
Una reducción del plazo del contrato.
Un menor valor de la opción de adquisición.
Parágrafo. Al inicio o en cualquier momento durante la
ejecución del contrato de leasing habitacional destinado
a la adquisición de vivienda familiar, se podrán
realizar pagos extraordinarios de acuerdo con lo establecido en
el presente artículo.
Artículo 7. Terminación del contrato de leasing
habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar.
En el evento de terminación de un contrato de leasing habitacional
destinado a la adquisición de vivienda familiar, se procederá de
la siguiente manera:
Para los casos en que el locatario decida
no ejercer la opción
pactada a su favor se seguirá el siguiente procedimiento
para efectos de la devolución del canon inicial y de los
saldos amortizados al precio de la opción de adquisición
del inmueble:
El valor del inmueble se calculará de acuerdo con su precio
de venta o por el precio pactado en un nuevo contrato de leasing.
Si el precio se pactó en UVR, se tomará el valor
de la UVR a la fecha en que se suscriba la promesa de compraventa
o el nuevo contrato de leasing. Para efectos de lo dispuesto en
el presente literal, el locatario podrá presentar a la entidad
autorizada personas interesadas en adquirir el bien o en celebrar
un nuevo contrato de leasing.
Del valor del inmueble calculado conforme
lo señalado
en el literal anterior, se deducirán los siguientes rubros:
Los costos y gastos en que haya incurrido
la entidad por concepto de la enajenación o nueva colocación
del inmueble; y,
El valor de ejercicio de la opción de adquisición
pactada en el contrato.
Si con anterioridad al vencimiento del
plazo previsto en el contrato para ejercer la opción pactada a favor del locatario, se
presenta el incumplimiento por parte de éste, se seguirá el
siguiente procedimiento para efectos de la devolución del
canon inicial y de los saldos amortizados al precio de la opción
de adquisición del inmueble:
El valor del inmueble se calculará de conformidad con lo
señalado en el literal a) del numeral 1 del presente artículo.
Del valor del inmueble calculado conforme
lo señalado en
el literal anterior, se deducirán los siguientes rubros:
Los costos y gastos en que haya incurrido la entidad por concepto
del incumplimiento del contrato;
El costo financiero generado y no pagado por el locatario;
Las garantías de cumplimiento de las obligaciones del locatario,
pactadas a favor de la entidad autorizada;
El componente de capital de los cánones
pactados no amortizado; y,
El valor de ejercicio de la opción de adquisición
pactada en el contrato.
Como una protección especial para los locatarios, la entidad
autorizada podrá darle aplicación unilateral a esta
regla sólo después de los noventa (90) días
contados a partir de la cesación del pago corriente de los
cánones pactados. Si el locatario decide anticipar este
plazo se dará aplicación al mismo procedimiento.
Para el caso en que las partes decidan
dar por terminado el contrato de leasing habitacional por mutuo
acuerdo, se seguirá el
siguiente procedimiento para efectos de la devolución del
canon inicial y de los saldos amortizados al precio de la opción
de adquisición del inmueble:
El valor del inmueble se calculará de conformidad con lo
señalado en el literal a) del numeral 1 del presente artículo.
Del valor del inmueble calculado conforme
lo señalado en
el literal anterior, se deducirán los siguientes rubros:
Los costos y gastos en que haya incurrido
la entidad por concepto de la terminación anticipada del
contrato;
El componente de capital de los cánones
pactados no amortizado; y,
El valor de ejercicio de la opción de adquisición
pactada en el contrato.
Parágrafo. El valor resultante de la liquidación
del contrato, si es el caso, será devuelto al locatario
por la entidad autorizada dentro de los treinta (30) días
siguientes al perfeccionamiento del contrato de compraventa del
inmueble o del nuevo contrato de leasing.
CAPÍTULO TERCERO
DISPOSICIONES COMUNES A LAS DOS MODALIDADES DE LEASING HABITACIONAL
Artículo 8. Propiedad del inmueble. El bien inmueble entregado
en leasing habitacional deberá ser de propiedad de la entidad
autorizada durante el término del contrato, derecho de dominio
que se trasladará cuando el locatario ejerza la opción
de adquisición, pague su valor y se cumplan las normas aplicables
sobre tradición de la propiedad. Lo anterior, sin perjuicio
de que varias entidades autorizadas entreguen en leasing conjuntamente
inmuebles de propiedad común mediante la modalidad de leasing
habitacional sindicado.
Artículo 9. Ejercicio de la opción de adquisición
anticipadamente. Las partes podrán acordar el ejercicio
de la opción de adquisición anticipadamente, en cuyo
caso, deberán estipular en el contrato las condiciones a
que estaría sujeto dicho ejercicio.
Artículo 10. Seguros. El contrato de leasing habitacional
tendrá como mínimo los siguientes seguros:
Seguro contra incendio y terremoto cuya cobertura ampare el bien
inmueble.
Opcionalmente, el locatario podrá tomar un seguro de vida
en los términos que se acuerde con las entidades autorizadas.
Por ser optativo, la entidad autorizada deberá informar
suficientemente al locatario, al momento de la celebración
del contrato de leasing habitacional, el alcance de la cobertura
y las consecuencias en el evento de no tomar el amparo.
El locatario podrá tomar los seguros a que haya lugar directamente
con las compañías de su elección. No obstante,
podrá pactar dentro del contrato de leasing habitacional
que las mencionadas pólizas puedan ser tomadas por la entidad
autorizada por cuenta del locatario.
Artículo 11. Solvencia y límites de concentración
de riesgo. Para efectos de activos ponderados por riesgo y límites
de concentración de riesgo, el leasing habitacional tendrá el
mismo tratamiento señalado para las operaciones de leasing
inmobiliario que actualmente realizan las compañías
de financiamiento comercial.
Artículo 12. Deber de información para la protección
de los usuarios. Las entidades autorizadas deberán suministrar
anualmente, durante el primer mes de cada año calendario,
información suficiente y de fácil comprensión
para los locatarios respecto de las condiciones de sus operaciones
de leasing habitacional, en los términos que determine la
Superintendencia Bancaria de acuerdo con sus facultades legales.
En todo caso, la información que se suministre debe incluir
como mínimo lo siguiente:
Una proyección de los cánones a pagar en el año
que comienza. Dicha proyección se acompañará de
los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella
se indicará de manera expresa, que los cambios en tales
supuestos, implicarán necesariamente modificaciones en los
montos proyectados.
La discriminación de los montos imputados al precio del
bien, el costo financiero y los seguros pagados por el locatario
en el año inmediatamente anterior.
Artículo 13. Escritura pública en los contratos
de leasing habitacional y transferencia del dominio del bien. Los
contratos de leasing habitacional no requieren elevarse a escritura
pública. Sólo será necesaria la escritura
pública cuando se efectúe la transferencia del dominio
del inmueble a título de leasing habitacional, una vez se
ejerza la opción de adquisición y se pague su valor.
Artículo 14. Titularización de contratos de leasing
habitacional. Las entidades autorizadas para realizar contratos
de leasing, las sociedades titularizadoras y las sociedades fiduciarias
en su calidad de administradoras de patrimonios autónomos,
podrán obrar como originadoras o emisoras, según
sea el caso, de títulos representativos de flujos derivados
de contratos de leasing habitacional. La Superintendencia de Valores,
en ejercicio de sus funciones legales, señalará los
requisitos y condiciones para la emisión y colocación
de los diferentes títulos que se emitan en desarrollo de
lo aquí previsto, los cuales deberán promover su
homogeneidad y liquidez.
Artículo 15. Liquidación del establecimiento de
crédito contratante de operaciones de leasing habitacional.
De conformidad con el literal h ) del artículo 299 del Estatuto
Orgánico del Sistema Financiero, no forman parte de la masa
de la liquidación los bienes dados en leasing habitacional,
los cuales se transferirán al locatario cuando ejerza la
opción y pague el valor respectivo. Si está pendiente
el plazo de ejecución del contrato y el locatario no accede
a pagar el valor presente correspondiente, el contrato y el bien
serán cedidos a otra entidad legalmente facultada para desarrollar
operaciones de leasing habitacional.
Artículo 16. Definiciones. Para los efectos del presente
decreto, las definiciones que se relacionan a continuación
tendrán el sentido que aquí se expresa:
Precio de la opción de adquisición: Es el precio
pactado en el contrato de leasing habitacional que paga el titular
de la opción o locatario para tener el derecho de adquirir
un inmueble en un plazo determinado.
Valor de ejercicio de la opción de adquisición:
Es el precio pactado en el contrato de leasing habitacional por
el cual el inmueble puede ser adquirido por el titular de la opción
o locatario.
Artículo 17. Vigencia y derogatorias. El presente Decreto
rige desde la fecha de su publicación y deroga el decreto
777 de 2003, salvo los artículos 10 y 11 que continúan
vigentes.
PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE
Dado en Bogotá D.C., a los 3 de junio de 2004.
ÁLVARO URIBE VÉLEZ
Presidente de la República.
ALBERTO CARRASQUILLA BARRERA
Ministro de Hacienda y Crédito Público.
SANDRA SUÁREZ PÉREZ
Ministro de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial.
ALBERTO CARRASQUILLA BARRERA
Ministro de Hacienda y Crédito Público”. |
